南城都汇开发商
不知道大家有没有注意到，每年房价都会有一定的涨幅，至少从2015年开始就有迹象。我看了几个平台的数据。除了去年因为疫情，房地产基本停滞，往年会有一定比例的上涨。比如19年新年前后。
成都南城都汇怎么样？
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当然，我看到的数据基本上是一个宏观数据，用宏观数据来指导自己买房当然是不可靠的，但也具体到某个板块、区域，以上数据包括中心城市13个区域，当然，你不能拿这个数据去看具体的房地产。
此外，2020年之后，很多人应该明白：
1.房子是超发货币的蓄水池。房价的整体走势主要取决于货币政策走势主要看土地出让价。
2.价值购买是核心，要么有学区，要么有地铁。配套资源不占房地产价值很低。市场上至少有一半的房子没有所谓的产品溢价，都是工业流水线生产的。
3、地价对房价有整体影响，可作为参考，但不宜盲目，决定下限不决定上限。
首先，明确结论，第一轮上涨，新新房和二手房都是一样的。现在很多二手房都是不诚实卖的，大部分都是测试价格。他们知道要涨。至于为什么？原因有很多，但归根结底，应该是货币政策:
讨论房地产是否是货币蓄水池仍存在很大争议，但我个人倾向于认为它确实起到蓄水的作用，即开发商从买家那里收到的资金通过各种渠道返还给银行，房地产占用基本货币，产生信用货币。
所以你看，无论是2008年还是2020年，新房和二手房的交易可能会减半，但整体价格仍然坚挺。新房甚至需要加强调控，房价也有升温的风险。仔细想想，这其实违背了供需关系。
以上主要是从宏观角度看今年房地产市场的总体趋势，但买房仍回到特定的区域，房地产，许多不正常的价格涨跌背后的逻辑是无价值。
第一个逻辑是高质量的附属资源：
例如，今年高新区划分的变化直接导致了南城都汇、晶科名苑、长城半岛城邦的跳跃。19年底，南城都汇五期晴园19年底.9万/㎡你可以从左右开始。到去年下半年，价格已经上涨到2.5万/㎡长城半岛城邦约突破3万/㎡也是去年完成的，这个数据你可以看看链家的交易历史。
很难想象2020年成都二手房交易量创下新低。在疫情严重打击的情况下，高新区二手房可以逆市上涨。这背后的逻辑其实是价值购买。主城区的优质住房一般都是这样的资源附属产品。
第二个逻辑是看涨预期:
再比如天府新区的新房，过去手里拿着400万在成都买2000㎡大约新房子是一件很简单的事情，从去年开始，同样持有400万元，想在新房市场买2000元㎡左右大平层突然变得困难。
最典型的是秦皇寺去年推出的高改项目。万科天府锦绣、龙湖云、保利、光屿湖基本都是300多万的高改产品。去年去实地看了之后，产品本身真的很好。
但据我所知，这部分买了300万级的豪刚要三七开，有的打算以后住这个地方，投资意愿不强，大部分都是针对秦皇寺CBD一定要上马，提前做资本配置。天府新区与主城不同，产品价值也会体现在未来增长预期上。
这两种购房逻辑主要针对普通资质、非刚需群体、对资产配置有一定需求的人群。
刚需买房的逻辑不同，单独说：
这里的刚性需求应该分为两种情况，一种是置换，资格不是刚性需求，而是钱包刚性需求；另一种是总价超过200万的资格刚性需求。
从成都目前的发展模式和房价梯度来看，很明显需要将购房群体转移到二手房、郊区和核心区（如龙潭寺）。
钱包只需要这部分买家，如果考虑买二手房，最好在几年前上车，关注城南的二手房，今年的疫情测试了二手房的增加能力，目前，城南比五个城市强，比郊区强，城南新房更多，更换选择更大。
钱包不只是需要这部分人，要么留下票，要么错开年后价格浪潮，几年前也真诚地卖房子，支付智商税，销售新房子也可以注意（如中南岳府、万科锦园、保利龙塘里院，现在基本销售）。
如果资格不是刚需，钱包也不是刚需，那么我建议你可以看看龙潭寺和十陵板块。如果你有近200万的富裕点，你也可以看看二仙桥-八里庄，或青龙湖的二手房，一万出头的房子很多，与老城区、城南的距离适中，价格比双流更划算。
纠正误解，地价和周边房价不一定适合
我认为直接拿地价和第二年的房价比较是不可取的。并不是说我今年拿了14500元/块的土地。㎡，初步估算建安成本和营销成本，猜测这个项目至少要卖到2.5万元/㎡所以你断言周边所有项目都要朝2.5万元/㎡价格大步上涨。
我举个例子，比如19年地王禹州在三圣乡拿的那块地，地价18400元/㎡，后面大家都知道，燕山河开出了大约3条.3万/㎡价格，首开无人报名。
看看它周围的二手房，比如蓝谷地，2009年的老房子，二手房交易也就10.6万/㎡左右；比如娇子一号，别墅不谈，普通高层单价一般在2万/㎡左右，其他小区几乎都是这个水平。
你认为这些二手房价格会上涨吗？
答案是肯定的，但这与地王关系不大。最后，它又回到了价值上。地铁即将开通，配套设施正在完成，供应越来越少。这些都是决定二手房价格的主要因素。至于是否抗跌，最后还是回归社区本身的质量。
应该说，地价对区域房价的影响是长期和宏观的，所有的土地都明显上涨，前面的库存基本完成，最终会传导到新房的整体上涨，所以面粉可以参考，但不是唯一的标准。你可以说这个项目不会低于任何价格，但你不能确定它会上涨多少。
总体来看，成都房价整体稳定发展，人口净流入，房价贴近百姓，基础设施好，成渝政策好。但成都也难以飙升。东南新区人口分流，城市扩张，土地供应充足，二手房10多万套，去化周期长。总之，成都五年多来不断完善限购，购买力积累充分，需求旺盛。主城区土地拍卖地板价格一般达到1.5万，看来今年明年新房要上3万台阶。